전세계약 시 필수 체크리스트

Description

전세사기를 피하는 전세계약 체크리스트에 대하여 포스팅하였습니다.

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전세 계약 전(前)

◇ 주변 매매가, 전세가 확인 Check!

  ☞ 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 부동산테크 또는 시세정보업체(네이버 부동산, 부동산 지인 등) 이용 또는 인근 부동산 공인중개사를 방문하여 확인하세요.

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◇ 주택임대차표준계약서 사용

  ☞ 주택임대차보호법 제30조에 따라 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용해야 합니다. 대항력, 우선변제권 확보방법 등 계약 전 필수 확이사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세피해를 예방할 수 있습니다. 공인중개사에게 표준계약서를 사용하도록 요청하세요. (부동산 거래 관리시스템에서 서식 다운 가능합니다. 파일도 첨부합니다.) 

링크참조

주택임대차표준계약서(원본게시용).pdf

0.18MB

주택임대차표준계약서(사용용).hwp

0.10MB

◇ 근저당권, 전세권 등 선 순위 채권 확인으로 부채규모 확인

 ☞ 전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제되므로 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다. 등기부 등본 확인

 

부동산 거래 CHECK! 등기부등본 열람 및 발급 방법

◇ 임대인의 세금 체납여부 확인

  ☞ 4월 3일부터  임대차 계약을 하려는 세입자는 집주인의 동의 없이도 집주인의 체납세금을 확인할 수 있습니다. 즉 임차인에 대한 임대인 미납국세 열람제도가 확대 시행되었습니다. 방법은 임대차계약서 들고 세무서에 가면 열람이 가능하고 열람신청을 받은 세무서에서는 해당 임대인의 미납국세내역을 조회 확인해 임차인이 열람할 수 있도록 해주고, 임차인이 열람한 사실을 임대인에게 통보해 알려줍니다. 이때에 개별납세정보는 민감한 개인정보이기 때문에 임차인은 열람만 가능하며, 문서로 교부하거나 복사 및 촬영은 할 수 없습니다. *국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능합니다.

(임대인이 직접 발급하는 경우에는 홈택스, 위택스 등 온라인으로 발급 가능 합니다.)

 

모르면 당하는 전세사기, 예방하는 방법은?

◇ 선순위보증금 확인

  ☞ 주택과 이해관계가 있어야 확인할 수 있으며,  근처 주민센터 또는 등기소를 방문하시면 다가구 선순위 보증금을 열람할 수도 있고 서류까지 받을 수 있습니다.(임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다.)

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◇ 확정일자 부여현황 확인

  ☞ 제 선순위 보증금의 순서는 실제 거주가 시작된 날짜가 아닌 전입신고와 확정일자가 좌우합니다. 여기에서 확정일자란 전세금을 비롯하여 임차계약에서 임차인이 대항력을 갖는 증거로 활용됩니다. 두 세대가 한 건물에 입주했다고 가정했을 때 입주 시기와 상관없이 확정일자를 먼저 받은 세대가 선순위가 되는 것입니다. 이는 신고일을 기준으로 다음날 0시부터 효력이 발동하며 계약일과 확정일자 효력 발동일 사이에 소유주가 추가 대출을 받는 등 변동이 생기면 보호받을 수 없습니다. 그러므로 확정일자는 미루지 말고 당일 진행하는 것이 추후 불이익을 막는 데 도움이 되기에 확정일자 부여 현황 확인도 꼭 필요합니다. 

다가구 주택 전세 임대를 앞두고 있다면 선순위 임차보증금을 직접 확인/대조해 보는 것이 중요합니다. 물건 주소의 행정복지센터를 찾으면 세대별 전세금과 확정일자를 열람할 수 있습니다. 하지만 모두가 열람 가능한 것은 아니며 임대차 계약 당사자이거나 소유주의 동의서를 가지고 갔을 때 가능합니다. 다만 계약이 성사되지 않은 상태에서는 소유주가 서류 열람을 동의하지 않는 예도 있으며 구두로만 설명해 주는 일도 적지 않습니다. 이 경우 들은 정보만 믿고 계약을 했다가 불이익을 당하면 구제받을 수 없으므로 반드시 미리 확인하셔야 합니다. 상황이 여의치 않다면 구두로 들은 정보를 계약서에 명시하고, 해당 금액이 사실과 다르면 무효가 된다는 특별계약 사항을 기재하시기를 당부드립니다.

 

◇ 전입세대 열람

 ☞ 전입세대 열람원 및 전입세대 열람 내역서는 인터넷발급이 불가합니다. 가까운 주민센터에 가시면 간단하게 발급받을 수 있습니다. 주민센터에 가셔서 주민등록 전입세대 열람 신청서를 작성하시면 열람하실 수 있습니다. 하지만 가시기 전에 필요한 준비물이 있습니다. 소유자, 세입자, 대리인, 경매참가자, 신용정보업자, 감정평가업자에 따라 필요한 준비물이 다르기 때문에 잘 확인하시고 방문하시면 되겠습니다.

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전세 계약 후(後)

◇ 임대차 신고

 ☞ 임대차계약 신고는 법적 의무입니다.(신고대상: (지역) 전국(도 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함) / (금액) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과)

대차 계약신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다. 신고방법은 부동산 거래관리시스템으로 온라인 신고가 가능하고 또는 관할 주민센터 방문하여 신고하시면 됩니다.(아래 확정일자 부여를 위해서는 임대차계약서 必)

부동산 거래관리

◇ 전입신고 & 확정일자 신청

 ☞ 전입신고 또한 법적 의무입니다.(신고사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원(주민등록법)), 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다. 신고방법은 관할 주민센터 방문하거나 정부 24사 온라인으로 신고하시면 됩니다.

 

전세권 설정 VS 확정일자

 

전세보증금 지키는 방법 ① 확정일자와 전입신고

◇ 전세보증금반환보증

 ☞ 전세가격하락 등 임차인의 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증기관에서 대신 반환해 드립니다.(수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증가입 가능(주택도 시보증공사 기준) 합니다.), 가입방법은 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하시면 됩니다.

 

하루 경제 용어 # 임대보증보험

 

전세보증금 지키는 방법 ③ 전세보증금 반환보증

 

전세 사기 기승, 전세사기 예방 체크리스트

 

부동산 중개인의 BEST OF BEST 거짓말

 

전세사기 특별법 적용대상 확대

 

전세보증보험 보증이행 청구

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