전세보증금 지키는 방법 ① 확정일자와 전입신고

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전세 만기가 되었음에도 불구하고 임대인이 임차 보증금을 돌려주지 않아 분쟁으로 이어지는 경우가 주변에 꽤나 있습니다. 원칙상 계약서에 얼마를 입금했다는 내용이 있지만 전세계약 확정일자 받기 등의 별도의 조치를 취하지 않을 경우 법적으로 청구하지 못할 수가 있습니다. 그렇기에 계약서에 공신력을 주기 위한 전입신고등의 조치가 꼭 필요합니다.

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확정일자

확정일자는 법원이나 등기소, 거주 지역 동사무소에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하고 임대차 계약서에 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 말합니다. 쉽게 말하면, 전세 계약서의 작성 일자에 대한 법률상 증거가 인정되는 날짜를 뜻합니다. 

확정일자는 계약서에 공신력을 부여하는 것으로 법원이나 주민센터와 같은 관할 기관이 확인했다는 증표로 신청 날짜가 적힌 도장을 서류에 찍어줍니다. 즉, 이는 문서에 기록된 내용을 정부에 알림으로써 엄청난 증인을 세운 것과 같은 효력을 발휘합니다.

확정일자는 집주인 동의 없어도 얼마든지 신청가능 하며, 반환에 문제가 있을 경우 세입자는 임차보증금반환청구소송을 제기해 승소하면 강제 집행 절차를 진행 가능합니다.

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전입신고

새로운 거주지로 이동하게 되면 14일 이내 전입신고를 해야 하는데 이때 방문한 거주 지역 동사무소에서 전입신고와 함께 확정일자를 받을 수 있습니다. 전입신고는 신고를 통하여 해당 주택에 이사 왔음을 정부에 알리는 것입니다. 참고로 주민센터에서 신고하기 전 잔금처리를 할 때 한번 더 근정당 문제는 없는지 체크하고 나서 잔금을 치르시기를 추천드립니다. 

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신고방법

확정일자는기존에는 원래 따로 받았으나 전월세 신고시에자동으로 부여 됩니다.

여기서 전월세 신고는 의무에 따라 대상자 임대인과 임차인 모두 계약 체결일로부터 30일 이내 공동 신고하게 되는데 그 기준은 보증금 6천만 월세 30만 원 둘 중 하나 초과하면 모두 신고합니다.

이때에 위의 기준조건을 충족하지 않는 계약이나 지역의 경우 전월세신고를 하더라도 확정일자가 자동으로 부여되지 않으니 주의를 바랍니다. 그럴경우에는 인터넷등기소 혹은 동사무소에서 직접 받으시면 됩니다.

전입신고는 관할 주민센터에서 신고하거나, 기한 내 직접 갈 시간이 나지 않는다면 온라인으로는 정부 24에서 신고하면 됩니다. 

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효력

확정일자는 신청 다음 날부터 효력이 발생합니다.(참고로 전세권 설정의 경우 신청 당일부터 효력이 발생합니다.)

전세계약 확정일자를 받게 되면 대항력과 우선변제권이라는 것이 생기게 됩니다.

대항력이라는 것은 전입 신고만 해도 형성이 되며, 만에 하나 집이 경매로 넘어가게 되면서 정상적으로는 보증금을 반환받지 못하 게 될 때 경매의 결과로 낙찰된 금액에 대한 배당에서 내 보증금만큼을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 

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