아파트 하자보수 개념 정리 및 보수 책임기간 정리

Description

규제 「공동주택관리법」 제36조 제4항, 규제「공동주택관리법 시행령」 제37조 제1호 및 제2호 의거 “하자”란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 의미하며, 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분할 수 있습니다.

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일부 지역에서는 아파트가 수요층보다 많으면 4배 이상으로 공급과잉 현상을 보이고 있으며, 건축 자재비 물가 상승으로 인하여 시공사와 건설사 그리고 분양자들 간의 미묘한 신경전도 오가고 있는 상황입니다. 특히나 새 아파트의 경우 요즘엔 하자가 많은 곳도 빈번하게 발생하고 있기에 하자 보수에 대하여 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

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아파트 하자보수

 아파트의 건물이 완공되고 입주전에 사전점검제도를 통하여 미리 하자가 있는지 확인을 하게 됩니다. 만약 이때 벽에 금이 가거나 마감이 잘 되어있지 않는 등문제가 있을 경우 아파트 하자보수를 신청하셔야 합니다. 자신이 살집에 하자가 있으면 민감해질 수밖에 없습니다. 과거에는 사실 알아서 보수해 주겠지라고 생각하고 지냈지만 요즘 시대는 소송으로 진행되는 사례가 늘어날 정도로 중요한 문제가 되었습니다

하자는 공사를 잘못하여 파손 균열및 누수 등이 발생되는 것으로서 건물의 기능과 안전 그리고 미관상의 문제로 인하여 지장이 생길 정도의 결함을 뜻합니다. 즉 안전과 기능상의 문제뿐만 미관상의 문제도 하자로 포함되는 것입니다.

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아파트 하자보수 기간

아파트 하자보수 기간은 두 가지로 기억하시면 편할 것입니다.

첫 번째는 내부 구조부별 공사로 건물의 주요 구조부를 이루는 기둥이나 내력벽 등 구조 자체의 하자를 수리하는 것인데  시공으로 일부, 전부가 붕괴할 위험도 있고 짓자마자 발생하기보단 살면서 현상이 나타나는 경우가 대부분이라 기간이 길게 설정되어 있는 것입니다. 그리고 철골, 지붕, 방수 등의 문제가 발생하였을 경우에는 5년까지 보장 받을 수 있습니다.
두 번째로는 시설공사로 우리가 흔히 아는 그 보수공사입니다. 파손, 누수, 균열 등 각종 불량과 미관상 처음부터 얼룩이 지거나 찍혀있는 결함을 수리하는 것입니다. 보통 2년을 기준으로 하고 있는데 항목마다 수리 기간이 상이한 부분은 꼭 참고하셔야 할 포인트입니다. 바닥, 벽지 화장실의 타일 같은 경우의 기본적인 마감공사는 2년으로 지정되어 있습니다. 또한 급수, 가스, 냉난방의 시설과 위생 관련하여 공동구, 정화조에 관련된 공사는 3년으로 정해져 있습니다.

 

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아파트 하자 구분

크게 시설공사별 하자와 내력구조부별 하자로 구분됩니다. 대부분의 하자는 시설공사별 하자에 포함됩니다. 공사
를 잘못하여 벽에 균열이 가거나 누수, 파손 등을 의미 하며 내력구조부별 하자는 건물의 일부분 또는 전체가 붕괴할 수 있는 심각한 경우의 하자를 뜻합니다.

신축으로 지어진 아파트의 경우 분양을 한 후 부터 2년부터 10년까지 항목에 따라서 시공사에게 하자보수를 청구하실 수 있습니다. 청구를 하면 시공사의 잘못으로 인한 문제를 맞이할 경우 하자보수를 처리해야 하는 책임이 발생합니다.

 

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하자 보수 책임 기간

주택건설촉진법과 공동주택관리령에 따라 아파트 하자보수기간은 사용승인을 받은 날로부터 2년 이상입니다.

◇ 마감공사*의 경우에는 하자 보수 책임기간은 2년 입니다.

  * 마감공사 : 미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 석공, 옥내 가구, 주방기구, 가전제품

◇ 정화조 및 저수조, 옥외급수 등의 경우에는 하자 보수 책임기간은3년입니다.

◇ 냉방 및 난방, 환기, 공기조화 설비의 경우에는 하자 보수 책임기간은3년입니다.

  * 열원기기설비, 공기조화 기기설비, 닥트 설비, 배관 설비, 보온, 자동제어 설비, 온돌, 냉방 설비

◇ 가스 설비 공사의 경우에는 하자 보수 책임기간은 3년3년입니다.

  * 가스 설비, 가스 저장 시설

◇ 방수 또는 지붕천장 크랙 문제는5년입니다.

◇ 내력 구조부 및 지반공사 문제는10년입니다.

 

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아파트 사전점검 방법

마스킹테이프와 수평자, 그리고 핸드폰 이 3가지만 있어도 충분히 사전 점검 가능합니다.

먼저 화살표로 된 마스킹테이프를 하자가 발견된 곳에 하나하나 붙입니다. 이렇게 1시간 정도 꼼꼼히 체크하다 보면 얼추 1차 하자는 잡아냅니다. 이제 다시 현관으로 가셔서 핸드폰동영상 모드로 바꾼 다음 마스킹테이프했는 곳을 동영상 찍으면서 어디 위치에 무엇이 하자인지 말을 하며 촬영을 합니다.
이는 나중에 하자접수를 할 때 너무 많은 하자로 인해 어디가 어디인지 헷갈릴 때를 대비하기 위함이고 건설사로부터 증거자료로 남을 수도 있기 때문입니다. 
수평계 수평자는 화장대나 선반등의 위치가 수평이 아닌지를 판별하기 위함이니 확인해 보시기 바랍니다.

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하자보수 손해배상 청구

개인적인 소송으로 재판을 하기에는 비용과 시간이 오래 소요되기에 소유권자 또는 입주자 대표회의가 보증보험회사로 부터 보증금명목으로 건설대금의 3%에 해당하는 금액을 청구하고 있습니다. 

처음 건설사와 계약 시 하자가 발생하는 것에 대한 보증금을 걸어두는데 이 보증금을 높게 책정해 놓았다면 건설사가 보증금에 대한 압박으로 하자를 최소화하기도 합니다. 

 

 

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