전세보증금 지키는 방법 ③ 전세보증금 반환보증
- 경제용어/부동산
- 2023. 2. 20.
Description
전세권을 설정한 경우에도 경매대금을 배당받는 식으로 보증금을 확보할 수 있으나 경매대금이 얼마나 나오느냐에 따라 보증금을 다 받을 수도 있고 다 받지 못할 수도 있습니다. 전세권 설정이 강력한 수단인 것은 맞지만 보증금 반환에 가장 유리한 수단이라고 단정하기는 어려운 이유입니다.
이런 전세권 설정 제도 말고 실질적으로 세입자가 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있는 방법이 바로 전세금 반환보증보험에 가입하는 것입니다. 가입 절차도 아주 간단하고 비용도 저렴하여 가입도 세입자가 직접 하는 거라서 편의성도 아주 뛰어납니다.
전세보증금 반환보증
전세보증금 반환보증이란 전세가격 하락등의 여러 가지 이유로 전세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 이때 보증회사가 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 먼저 돌려주는 방식입니다. 그리고 보증회사는 나중에 집주인에게서 따로 전세금을 받아내게 되는 구조인 것입니다.
전세권 설정을 했다고 하지만 주택이 경매로 넘어가게 되면 그리고 우선 변제권을 갖기 때문에 어쨌든 돈은 나중에 돌려받을 수 있기에 절차가 까다롭습니다. 이런 절차가 굉장히 까다롭고 실제로 돈을 받는 데까지 시간도 오래 걸리다 보니 정신적으로 많이 힘들어하시는 분들이 많습니다.
차이점
상황이 어렵게 돼서 임차인이 보증금을 받기 위해 집을 경매에 넘기겠다고 하는 경우를 생각해 보겠습니다.
확정일자만 받아 놓은 경우, 임차인이 경매를 신청하려면 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기해 승소판결문을 받아야 합니다.
전세권을 설정해 놓은 경우, 일정 요건을 충족하면 보증금을 못 받게 됐을 때 보증금반환청구 소송을 제기하지 않아도 집을 바로 경매에 넘길 수 있습니다.
전세금반환보증보험은 기존의 전세권설정과는 차이가 있는데 전세금반환보증보험인 경우에는 전세계약이 끝났을 때 집주인이 여러 가지 이유로 전세금을 돌려주지 않는 경우 가 있는데 이때 보증회사가 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 먼저 돌려주는 방식입니다.
건물에만 전세권 설정이 된 경우라면, 확정일자를 갖춘 임차인과 달리 건물의 경매대금에 대해서만 배당받을 수 있는 차이가 있습니다.
다만 전세한 주택이 개별적인 구분소유권이 인정되지 않는 소위 다가구주택이라면, 건물 일부에 전세권이 설정된 경 우 전세권 목적물이 아닌 나머지 건물 부분에 대한 경매신청권을 인정할 수 없다는 판례의 입장에 비춰볼 때 전세금 반환청구 소송으로 집행권원을 얻어야 하는 문제가 있습니다.
보증보험 종류
보증보험의 종류는, 상환보증과 반환보증 2가지입니다.
상환보증은 임차인을 대신해 전세대출금을 상환해 주는 방식입니다. 이는 은행을 보호한다는 성격이 강한데, 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하면 금융기관에서 빌린 전세자금대출금을 갚기 어려워지게 됩니다. 이때 보증기관이 나서서 임차인 대신 은행에 대출금을 갚아주는 것입니다.
반환보증은 임대인을 대신해 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 구조입니다. 임차인은 돌려받은 보증금으로 전세자금대출금을 갚거나 이사를 하게 됩니다. 보다 전세보증금을 확실하게 돌려받을 수 있어 안전하기 때문에 대체로 반환보증이 더욱 권장되고 있습니다.
그리고 보증사에 따라 HUG 주택도시 보증 공사, HF 한국 주택금융공사, SGI 서울보증보험 세 가지가 있으며, 가장 큰 차이점은 보증보험 상품별로 보증금액 최대한도와 수수료율의 차이가 있습니다.
가입조건
- 주택도시보증공사에서 가입가능여부 확인
- 전세계약기간이 1년 이상 or 계약기간이 절반이상 남아야 한다.
- 보증금 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하
- 전세대출을 받으면서 전세보증금반환채권을 양도하였거나 질권설정이 된 경우는 가입불가합니다.
- 공인중개사를 통해 계약하고, 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다.
- 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트, 주거용 오피, 노인복지주택일 경우 가입가능합니다.
- 건물과 토지 모두 임대인의 소유여야 합니다.
- 경매신청, 압류 가압류 등 권리침해 사항이 없어야 합니다.
- 전세권이 설정된 경우 전세권을 공사로 이전하거나 말소하는 조건이 되어야 가입가능합니다.
- 단독 다른 다가구주택 외에는 신청인 외 다른 세대 전입 내역이 없어야 보증가입이 가능합니다.
- 공동임차인의 경우 세대별 가입 신청은 불가합니다.
- 전세보증금과 선순위채권(근저당)의 합이 주택가격을 넘으면 안 됩니다.
신청방법
- 보험신청은 세입자가 하며, 보험료 부담은 집주인이 75%, 세입자가 25%를 부담합니다.(2021.8.18 개정)
- 그렇기에 집주인들은 전세보다 월세를 선호하며, 전세를 얻을 경우 이를 집주인과 사전에 협의를 할 필요가 있습니다. 만일 집주인이 동의를 하지 않으면 세입자가 전액을 부담하고 보증보험에 가입해도 무방합니다.
- 신청은 지사 또는 위탁은행 방문신청 하시거나,
- 모바일로도 신청이 가능합니다.(네이버부동산(금융상품), 카카오페이(간편 보험), KB국민카드 APP(라이프샵)
- 공사 모바일보증 APP에서 이용가능합니다.
주의사항
전세금 반환보증보험을 받기 위해서는, 임차인이 잔금 지급 후 이사 후 전입신고와 확정일자가 선행되어야 합니다.
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