전세보증금 지키는 방법 ② 전세권설정

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간혹 전입신고를 하지 못하게 하는 곳들이 있습니다. 주택으로 분류되는 부동산들은 통산적으로 신청할 수 있지만, 오피스텔이나 상가를 거래할 땐 거주용이 아니기 때문에 불가합니다. 이럴 경우 전세권 설정을 함으로써 계약서에 공신력을 넣어 보증금을 지킬 수가 있습니다.

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전세권설정

임대인과 임차인 사이에 진행하는 임대차 계약에서 서로 간의 합의에 따라서 전세권을 설정하기로 합의하고 계약을 체결하는 것입니다. 
좀 더 쉽게 설명하자면 임차인의 입장으로 보았을 때 작성한 임대차 계약서에 이 집을 빌리는 사람이 나라는 걸 명시하는 것이 라고 할 수 있으며, 이후에 계약 만료 시 받아야 할 전세금 권리를 등기에 명확하게 표시해 주는 행위입니다.(등기부등본을구에 세입자 정보와 보증금이 등재됩니다.)

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임대인 동의 필요

해당등기를 설정하기 위해서는 집주인의 동의를 필요로 하며, 임대인의 동의가 필요없는 확정일자와 전입신고와는 반대로 임차인 마음대로 설정하는 것은 불가능합니다. 반드시 임대인 동의가 필요합니다.

그 이유는 등기부등본에 전세권에 대한 내용을 명시하는 과정에서 집주인의 주민등록초본과 함께 인감도장, 인감증명서, 등기권리증을 요구를 해야 하기 때문입니다.
즉, 임대인이 동의하지 않는다면 절대 할 수 없고, 세입자의 전세 보증금 권리를 명시한다는 부분이 확정일자 및 전입신고 같은 힘이 존재하지만 동의가 필요하다는 점에서 차이를 보입니다.

설정방법

1. 시군구청 세무과 취등록세 창구 방문
2. 등록 면허세 양식을 받고 작성 후 제출
3. 수수료 납부 후 영수증을 받은 뒤(임차인 부담)
4. 등기소에 방문 준비해온 서류들을 제출하면 됩니다.

스스로 하기 어렵다면 법무사를 통하여 진행하셔도 됩니다. 서류제출 이전에 최종적으로 인감증명서 제출할 때에는 임대인의 주소와 해당 건물 등기부등본상의 주소가 동일한지, 임대인 인감도장과 증명서 도장이 동일한지 등 꼭 확인하여야 합니다.(간혹 인감과 다른 도장을 들고 오거나 하는 사기꾼들이 있다는 점 주의하시길 바랍니다.)

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필요서류

임대인 : 등기필증 또는 등기권리증, 임감증명서, 주민등록초본
임차인 : 임대차계약서, 인감도장, 주민등록등본, 등기 신청서

수수료

등록세 전세금의 0.2%
지방교육세는 등록세의 20%
등록수수료는 부동산당 1만 원에서 1.5만 원
법무사수수료는 평균 2~30만 원 정도

효력

등기에 전세권에 관한 권리명시를 하였다면 신청을 한 날부터 바로 효력이 생깁니다.

확정일자의 경우에는 다음달부터 효력이 생기기에 차이가 있습니다. 그렇기에 이사나 전입신고를 하기 이전에 전세권을 설정하는 것이 가능합니다.

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확정일자만 해놓은 임차인은 보증금 반환 소송을 제기해 승소 판 결을 얻고 강제집행을 신청해야 하는 반면에 전세권 설정등기를 
해놓으신 임차인은 판결 절차를 따로 필요로 하지 않고 직접 경매신청이 가능하다는 장점을 보유하고 있습니다.
이를 시행할 경우 반환은 물론 부동산 전부에 대한 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제권 효력을 얻을 수가 있습니다.
또한, 정상적으로 보증금을 돌려받지 못할 경우 별도의 판결 절차 없이 직접 경매를 신청할 수 있는 권한을 갖게 되는 것입니다.

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전세권설정은 과정이 다소 복잡하며, 준비해야 할 서류와 과정 도 많으면서 수수료까지 추가로 부담해야 하기에 임대인과 임차 인 서로가 합의를 한 뒤에 진행해야 됩니다. 즉, 계약시기에 설정이 가능한지 불가능한지를 미리 알아봐야 하며, 전세물건이 많지 않거나 세입자를 구하기가 어렵다면 서로 양보하는 것이 좋습니다. 임차인에게는 아주 좋은 제도이지만 비용이 발생하고, 집주인 입 장에서는 각종 서류와 번거로운 과정들도 있기에 임차인의 전세 권 설정 요구를 찝찝해하는 경우가 많습니다.

모르면 당하는 전세사기, 예방하는 방법은?

전세보증금 지키는 방법 ① 확정일자와 전입신고

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