가족 간 부동산 거래, 절세 방법은?
- 경제용어/부동산
- 2023. 3. 7.
Description
최근 공인중개사를 통하지 않은 부동산 직거래가 늘고 있는 가운데, 가족, 친인척 등 특수관계인 사이 증여세를 아끼기 위해 부동산 거래를 가장하는 ‘편법 증여’에 대한 주의가 요구되고 있습니다.
가족 간 거래유형
1. 상속
재산 이전의 대표적인 방법이긴 하나, 자연인의 사망이라는 조건을 갖추어야 합니다.
재산을 소유한 자의 죽음 이후 그것이 유족에게 무상으로 이전되는 것이며, 이를 취득하게 된 상속인이 상속세와 취득세를 납부해야 합니다.
하루 경제 용어 # 부동산 세금(Estate Tax) - ① 취득세
취득세란? (取得稅, Acquisition Tax) 아파트나 빌라 같은 부동산이나 자동차, 각정 기계 건설장비, 비행기, 선박이나 요트, 광업권, 어업권, 골프회원권, 콘도회원권 등등 이용권을 취득한 자가 내야
blog.pig2cow.com
하루 경제 용어 # 부동산 세금(Estate Tax) - ⑤증여, 상속
증여(贈與) 부모님이 살아계실 때 아무런 대가 없이 재산을 받는 것을 말합니다. 상속(相續) 부모님이 돌아가신 이후 재산을 이전받는 것을 말합니다. 부동산은 증여나 상속과 관련하여 금액 측
blog.pig2cow.com
통상적으로 상속재산가액(유산 총액, 주택의 경우 시가)이 10억 원을 초과하지 않을 경우, 재산을 이전하는 가장 저렴한 방법입니다. 우선 피상속인의 배우자가 생존해 있다면 5억 원의 배우자 공제를 받습니다. 그리고 자녀도 기초로 공제하는 2억 원과 여러 인적공제를 대신해 총 5억 원을 일괄 공제받을 수 있습니다. 만약 피상속인의 배우자가 없으며 자녀만 있다면, 5억 원만 공제받습니다.
2. 증여
증여자의 재산을 수증자에게 무상으로 이전하는 행위를 증여라 말하며, 증여세와 취득세의 납부는 수증자가 부담합니다.
증여세가 만만치 않다는 것인데, 그래서 세법에 지식이 많은 분들은 부담부증여를 활용합니다. (부담부증여 : 채무가 포함된 재산을 증여할 경우 채무는 양도로 간주하며 그 이외의 부분을 증여로 간주하는 법 - 이때 채무란 아파트(의 경우 전세보증금 또는 아파트가 담보된 대출 등이 해당합니다.)
하루 경제 용어 # 부동산 세금(Estate Tax) - ⑤증여, 상속
증여(贈與) 부모님이 살아계실 때 아무런 대가 없이 재산을 받는 것을 말합니다. 상속(相續) 부모님이 돌아가신 이후 재산을 이전받는 것을 말합니다. 부동산은 증여나 상속과 관련하여 금액 측
blog.pig2cow.com
※ 부담부증여를 할 경우 채무가 포함된 재산을 증여하는 것이기에 증여재산가액에서 채무만큼을 차감한 부분이 과세되고, 증여로 발생되는 취득세의 세율은 3.5~12%가 부과되지만, 채무에 대한 취득세는 1~12%의 세율이 적용되기에 다주택자들의 증여 횟수가 훨씬 많음을 감안한다면 유리한 부분입니다.
3. 매매
가족을 친족관계라는 단어로 표현하고 있으며, 이를 특수관계인으로 규정해 두었습니다. 특수관계인의 부동산 거래에는 자금출처조사가 뒤따르는데 특수한 관계를 남용한 부당 이익을 차단하기 위함이죠.
예를 들어 시세가 10억 원 이상의 아파트이지만, 3억 원 정도에 매매해버리면 양도세와 취득세 모두 대폭 낮아지는 셈이죠.이를 편법거래라고도 합니다.
하루 경제 용어 # 부동산 세금(Estate Tax) - ②양도 소득세
양도 소득세란? (讓渡所得稅, Transfer Tax) 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세
blog.pig2cow.com
하루 경제 용어 # 부동산 세금(Estate Tax) - ① 취득세
취득세란? (取得稅, Acquisition Tax) 아파트나 빌라 같은 부동산이나 자동차, 각정 기계 건설장비, 비행기, 선박이나 요트, 광업권, 어업권, 골프회원권, 콘도회원권 등등 이용권을 취득한 자가 내야
blog.pig2cow.com
여기서 잠깐! 특수관계자란?
1. 6촌 이내의 혈족
2. 4촌 이내의 인척
3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)
4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속 을 말합니다.
자식이 부모로부터 부동산을 시가 보다 싸게 매수(저가양수)하거나 또는 자신의 부동산을 시가 보 다 비싸게 파는 것(고가양도)을 고저가양수도라 합니다. 가족간 부동산거래 중 가장 흔히 발생하는 방법으로 부모 자녀간 부동산 매매계약을 체결하는 것 입니다. 자녀가 부모 소유의 부동산을 매수하는 매매계약을 체결하면서 자녀가 전세보증금을 인수 하고, 매매대금과 전세보증금 간의 차액은 차용형태로 자녀가 부모에게 장기간에 걸쳐 갚아 나가 기로 하는 방식이 있습니다.
자식은 싸게 사거나 비싸게 팔아서 이익을 얻게 되므로 증여세를 부담하게 되고, 부모는 저가양도 나 고가양수를 하는데, 저가양도시 부모는 양도소득세를 부담하지만 고가양수시에는 자식이 양도 소득세를 부담하게 됩니다.
증여세 면제한도(증여세 비과세 한도)
증여세 절세 범위
가족 간 거래 유의사항
국토교통부가 발표한 ‘불법 의심 아파트 직거래 조사’를 살펴보면, ‘특수관계인 간 직거래를 통해 편법 증여한 경우’는 위법 의심 거래 가운데 두 번째로 많은 유형이었습니다. 예컨대 20대 자녀가 부모에게 아파트 구입 자금을 받아 부모나 부모 소유 기업이 갖고 있던 아파트를 매입하고, 부모를 세입자로 하는 임대계약을 체결한 사례가 이에 속하는데, 정부에서는 부동산을 주변 시세보다 지나치게 낮거나 높은 가격으로 매매하면 편법 증여로 간주해 과태료를 부과합니다.
‘상속세 및 증여세법’에서는 가족 등 특수관계인 거래에서 신고가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래가보다 30%와 3억 원 중 적은 금액의 범위를 벗어나면 증여세를 내야 하는데 실거래가가 9억 원인 아파트를 6억 3000만 원 미만으로 거래하거나, 12억 원인 아파트를 9억 원 미만으로 거래할 경우 증여로 여겨질 수 있습니다. 즉 앞서 말한 범위 안에 해당하면 증여세를 납부하지 않아도 됩니다.
주의할 점은 실제 매매거래임을 입증할 수 있도록 해야 한다는 것인데, 표준매매계약서를 작성하고, 매매대금은 현금 거래보다는 계좌이체를 통해 금융거래 내역을 남겨야 합니다. 매수대금은 신고된 소득 증빙, 재산처분내역 또는 상속·증여세를 적법하게 신고하고 받은 자금으로 소명해야 합니다.매매거래임을 인정받지 못하면 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
'경제용어 > 부동산' 카테고리의 다른 글
| 하루 경제 용어 # 상생임대인 (17) | 2023.03.15 |
|---|---|
| 대폭 완화된 부동산 정책 정리 Summary! (28) | 2023.03.08 |
| 하루 경제 용어 # 부동산 세금(Estate Tax) - ⑤증여, 상속 (31) | 2023.02.23 |
| 하루 경제 용어 # 부동산 세금(Estate Tax) - ④ 보유세(종합부동산세) (58) | 2023.02.22 |
| 하루 경제 용어 # 부동산 세금(Estate Tax) - ③ 보유세(재산세) (52) | 2023.02.21 |