부동산 갭 투자 주의사항 check
- 경제용어/부동산
- 2023. 8. 24.
갭 투자 주의사항
Description
갭 투자는 매매가격과 전세가격의 차이(갭)만큼의 돈만 갖고
집을 매수한 후 직접 살지는 않고 임대주택으로 공급하다가
집값이 오르면 매도해 차익을 실현하는 투자법으로 많은 이들이
갭 투자를 합니다.
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이때에 중요한 것은 전세를 끼고 매매하는 것인데
주의할 것들에 대하여 짚어 보았습니다.
임대차 계약기간 체크
202년 7월 31일 임대차 3 법이 시행되면서
세입자는 2년 더 살겠다는 계약갱신청구권을 주장할 수 있습니다.
임차인 입장에서는
집주인 사정도 사정이지만
세입자 입장에서는 임재차 계약 기간 전
집이 매매되어 집주인이 바뀌어버리는 것을
감안해야 하는 리스크가 존재합니다.
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임대차 보호법이 없었을 때에는
새로운 집주인이 집을 비워 달라하면 비워줘야 하는데
이제는 집주인이 바뀌더라도 주택임대차보호법상
새 집주인이 전 집주인의 임대인으로서의 지위를 그대로 승계하기 때문에
기존 계약 그대로 거주합니다.
즉, 전입신고 및 확정일자의 효력도 그대로 유지하게 됩니다.
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반대로, 계약갱신 청구 기간은 예외입니다.
계약갱신 청구 기간인 전세 만기로부터 6개월 전~2개월 전에
집주인이 바뀌면 임차인이 쫓겨나게 될 상황이 벌어질 수도 있습니다.
만약 세입자가 이전 집주인에게 계약 갱신을 요구했더라도
그 뒤에 등기를 넘겨받은 새 집주인이 실거주를 한다면 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
즉, 임대인 지위를 승계한 새 집주인은 종전 임대인과 별도로 갱신거절권을 행사할 수 있는 것입니다.
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여기서 중요한것은 임차인 입장에서 새로운 집주인에게
보증금 반환이 불확실해지는 느낌을 받아
신뢰가 생기지 않는다면 계약을 유지하기 꺼려
상당한 기간내(약 한 달)에 이의를 제기하면
임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
이럴 경우에는 기존 집주인이 세입자에게 보증금 반환을 해주어야 하는
곤란한 상황을 맞이할 수가 있습니다.
즉, 임차인이 원해 새 집주인과 임대차 계약이 해지되면
보증금은 기존 집주인이 반환해야 합니다.
역전세
갭투자를 할때에 보면 집을 살 때 전세를 줄 것으로 가정하여
집 값의 70% 가량은 없어도 됩니다.
나머지 30% 정도의 돈과 복비 및 취득세 정도만 있다면 취득이 가능하다는 것입니다.
그렇게 전세금을 활용하여 집을 매수하고
향후 집 값이 상승하게 되면 팔아서 차익을 남기는 것입니다.
갭투자의 장점은 한 채의 집을 살 때와 달리
여러채의 집에 투자할 수 있다는 점이 최대 장점입니다.
예상대로 집 값이 상승하게 된다면 팔고 수익을 얻으면 되지만
그렇지 않은 경우에 대한 대책도 있어야 합니다.
지금처럼 경기가 좋지 않은 상황에서는 이런 일이 빈번하게 발생하는데
내가 샀던 집 값에서 하락이 된다면 전세가도 당연히 내려가게 됩니다.
더욱이 요즘 같은 시점에서 전세를 구하기 어려울 수도 있습니다.
한채가 아니라 여러 채가 이런 하락세를 걷는다면
갑자기 충당해야하는 자금이 상상 이상으로 불어나게 됩니다.
무턱대고 여러채를 샀다가 전세금을 반환하지 못한다면
세입자 입장에서는 정말 청천벽력 같은 이야기이니 말입니다.
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